Você sabia que o síndico é o responsável direto pela administração do condomínio e pela observância de suas regras internas e legais? Sua atuação garante o funcionamento adequado da estrutura condominial e o equilíbrio das relações entre os moradores.
Entre suas principais atribuições estão a gestão administrativa e financeira, a contratação e supervisão de prestadores de serviços, a organização das rotinas operacionais e a condução das soluções para os problemas cotidianos.
O síndico atua ainda como representante legal do condomínio, respondendo em seu nome perante terceiros, órgãos públicos e eventuais demandas judiciais.
Determinadas responsabilidades, contudo, exigem deliberação coletiva, o que torna obrigatória a convocação de assembleia com a participação dos condôminos, como ocorre em decisões de maior impacto financeiro ou estrutural.
Importante destacar que o síndico deve observar limites legais: é proibido expor moradores inadimplentes e é obrigatório prestar contas sempre que solicitado, assegurando transparência e boa governança condominial.
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Atenção, futuro(a) advogado(a)!
- O tema síndico e suas limitações tem tudo para aparecer em sua prova da OAB, especialmente na disciplina de Direito Civil.
Por isso, preparamos este conteúdo com questões recentes dos Exames de Ordem e, ao final, uma questão prática exclusiva para você testar seus conhecimentos e entender como o tema pode ser cobrado.
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Como o tema já caiu nas provas da OAB?
XXXVI EXAME DE ORDEM UNIFICADO – TIPO 1 – BRANCA
Otávio é proprietário e residente do apartamento 706, unidade imobiliária do condomínio edilício denominado União II, e é conhecido pelos vizinhos pelas festas realizadas durante a semana, que varam a madrugada.
Na última comemoração, Otávio e seus convivas fizeram uso de entorpecentes e, em trajes incompatíveis com as áreas comuns do prédio, ficaram na escada do edifício cantando até a intervenção do síndico, que acionou a polícia para conter o grupo, que voltou para o apartamento de Otávio. No dia seguinte, o síndico convocou uma assembleia para avaliar as sanções a serem aplicadas ao condômino antissocial. Ficou decidido, pelo quórum de ¾, a aplicação de multa de cinco vezes o valor da contribuição mensal.
Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
A) A multa aplicada é indevida, pois apesar do comportamento de Otávio, ele é proprietário de unidade imobiliária autônoma, assim como os demais condôminos que deliberaram a multa em seu desfavor.
B) O síndico poderia ter aplicado a multa de até cinco contribuições mensais, sem a convocação da assembleia.
C) A aplicação da multa em face de Otávio é ilegal, pois a sanção deveria ser precedida por ação judicial para sua aplicação.
D) O síndico aplicou corretamente a multa. Caso o comportamento antissocial de Otávio persista, a multa poderá ser majorada para até dez vezes o valor da contribuição mensal do condomínio.
40o EXAME DO ORDEM UNIFICADO
Otávio, no meio da noite, foi acordado por ruidoso estrondo. Imediatamente, levantou-se e conseguiu observar da janela de seu apartamento que dois pesados halteres esportivos haviam caído de outra unidade e atingiram em cheio seu veículo, que estava estacionado no pátio do edifício, resultando no amassamento do teto e no estilhaçamento do vidro frontal.
Na manhã seguinte, ao analisar a cena de destruição e as imagens das câmeras de vigilância do prédio, constatou que a única explicação possível e lógica para o acidente fora a de que os halteres haviam caído de uma unidade residencial do edifício em que mora, e que não era possível identificar a origem. Diante dessa não identificação precisa da unidade, Otávio decidiu, então, ingressar com demanda indenizatória por danos materiais em face do condomínio, a qual foi ajuizada no Juizado Especial Cível do local do imóvel.
A respeito do caso de Otávio, responda aos itens a seguir.
A) Seria o condomínio responsável pelos danos materiais experimentados por Otávio? Em caso afirmativo, qual a natureza dessa responsabilidade? Justifique. (Valor: 0,65)
B) Considerando que as partes obtenham a conciliação em audiência e o condomínio isente Otávio do pagamento de três cotas condominiais, qual deverá ser o procedimento judicial adotado pelo juízo? Justifique. (Valor: 0,60)
Exemplo prático de como a questão pode aparecer na prova da OAB 45
O Condomínio Residencial Aurora realizou assembleia ordinária, na qual diversos condôminos relataram que o síndico vinha praticando condutas incompatíveis com suas funções. Entre as reclamações, destacam-se:
(I) contratação de empresa de manutenção pertencente ao seu irmão, sem apresentar três orçamentos ou submeter a escolha à assembleia;
(II) uso de recursos do condomínio para reformar sua própria unidade privativa; e
(III) negativa reiterada de apresentar balancetes e demonstrativos financeiros aos condôminos, alegando “falta de tempo”.
Diante da situação, assinale a alternativa correta, à luz do Código Civil e das boas práticas de administração condominial.
A) O síndico agiu dentro de suas atribuições, pois a contratação de serviços é ato ordinário de administração, e ele não está obrigado a prestar contas mensalmente, apenas anualmente.
B) Apenas a conduta III configura irregularidade, pois o síndico tem discricionariedade para escolher prestadores de serviço e utilizar recursos conforme entender mais vantajoso ao condomínio.
C) As condutas I, II e III configuram irregularidades, podendo o síndico ser destituído pela assembleia a qualquer tempo por irregularidade, conforme autoriza o Código Civil.
D) A conduta I é regular, pois não há impedimento legal expresso para contratar empresa de familiar; já as condutas II e III são regulares, pois o síndico administra os recursos como representante exclusivo do condomínio.
- O art. 1.348 do Código Civil estabelece os deveres do síndico, dentre eles:
- Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigido (art. 1.348, VIII).
- Praticar atos de gestão em benefício do condomínio, respeitando decisões assembleares e os limites do cargo.
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