Está estudando para a prova da OAB e ainda se sente inseguro na hora de estudar Direito Civil, em especial a usucapião? Acha complicado entender as principais modalidades da usucapião? Então fique ligado pois essas dicas são para você!
O que é a Usucapião?
Usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada pelos requisitos fixados em lei. Ocorre aqui a denominada prescrição aquisitiva, em que, além da inércia do proprietário do imóvel, que não o usa, se verifica uma conduta positiva por parte do usucapiente, a posse “ad usucapionem”.
Assim, em regra, não se perde a propriedade pelo seu não uso, mas se alguém ocupou o imóvel, o dono o perde pela usucapião. Dessa forma, a usucapião se caracteriza por ser, ao mesmo tempo, um modo de perda da propriedade, bem como um modo de aquisição da propriedade ao possuidor!
Sobre quais imóveis pode recair a usucapião?
Somente sobre imóveis particulares (Art. 102 da CC e art. 191, parágrafo único, da CF), uma vez que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião.
É possível a soma das posses para fins da usucapião?
Para efeito da usucapião é possível o possuidor somar, ao seu pedido de posse, a posse dos seus antecessores. É o que estabelece o artigo 1.243 do CC:
“Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé”.
Exemplo: Sucessivos contratos de cessão de direitos possessórios.
Importante ressalvar que a soma das posses é facultativa, pois, se ficar constatada a má qualidade na posse do seu antecessor, o possuidor poderá descartar tal período anterior. Assim, somente a posse de igual qualidade é que se aproveita.
É possível a transferência de posse para fins de usucapião?
Sim, é possível a transferência de posse de uma a outra pessoa, conforme determinado pelo artigo 1.207 do CC, em duas situações:
a) negócio jurídico “inter vivos” (“acessio possessionis”): pois ela tem valor patrimonial. Esta não se aplica a todas as modalidades de usucapião, somente à usucapião extraordinária, ordinária e a coletiva, pois as usucapiões urbana e rural exigem posse pessoal (própria), com o fim de moradia, além do requisito de tornar a terra produtiva com o seu trabalho, no caso da usucapião rural.
b) “causa mortis” (“sucessio possessionis”): em que a posse se transmite automaticamente com a morte do possuidor aos seus herdeiros. É uma posse sem comportamento, pois, muitas vezes, o herdeiro não teve nenhum contato com a coisa. Assim, o herdeiro é possuidor por efeito de lei – posse jurídica da coisa. É aplicado a todas as modalidades de usucapião.
O que é a posse qualificada para fins da usucapião?
Para que se verifique a posse qualificada no período da prescrição aquisitiva para fins de usucapião é necessário que o possuidor prove que a posse exercida apresentava as seguintes características:
- posse mansa e pacífica: a posse deve ser sem oposição. A oposição deve ser jurídica e o modo eficaz de se opor é através do ajuizamento de uma ação para a retomada da coisa – Ação possessória, sendo que somente poderá se opor à posse quem tem legitimidade para tanto (aquele que irá perder a coisa pela usucapião). Exemplos: confrontantes, titulares de direito real, proprietário.
- posse contínua: a posse deve ser sem interrupções;
- posse com “animus domini” (Art. 1.238, caput, do CC): o possuidor deve possuir a coisa como se fosse sua;
- posse de boa-fé (Art. 1201, “caput”, do CC): É a boa-fé subjetiva (boa-fé ignorância), em que se desconhecem os vícios da posse. Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Quais são as modalidades de usucapião?
São 7 (sete) as modalidades da usucapião, quais sejam: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, coletiva, especial indígena e conjugal.
Usucapião extraordinária
É aquela modalidade de usucapião cujo prazo para a prescrição aquisitiva é maior, podendo chegar a 15 anos e se encontra no artigo 1.238 do Código Civil.
Requisitos:
a) Prazo: 15 anos;
b) Posse: contínua, mansa, pacífica e com “animus domini”;
c) O prazo pode ser reduzido para 10 anos – Art. 1.238, parágrafo único, do CC: Posse-trabalho. É a usucapião com posse socialmente qualificada, desejada, razão pela qual a lei reduz o prazo para 10 anos. O possuidor, nesse caso, promove a função social da propriedade, uma vez que, além de usá-la como sua moradia, também faz serviços ou obras de natureza relevante (produtiva).
Usucapião ordinária
Ela possui disposição expressa no artigo 1.242 do Código Civil.
Requisitos:
a) Prazo: 10 anos;
b) Posse: contínua, mansa, pacífica, com “animus domini” e boa-fé;
c) Posse com justo título (Art. 1.201, parágrafo único, do CC): Justo título é o título potencialmente hábil a transformar o possuidor em dono, mas que não o faz por padecer de um vício material ou formal. Exemplos: cessão de direitos possessórios, compromisso de compra e venda com valor integralmente pago, etc.
Art. 1201. (…) Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
OBSERVAÇÃO:
Usucapião ordinária – trabalho (Art. 1.242, parágrafo único, do CC):
Requisitos:
a) Prazo: 5 anos;
b) Tenha posse-trabalho: é aquela socialmente qualificada – em que o possuidor utiliza o imóvel para a sua moradia, bem como que ele faça investimentos de interesse social ou econômico relevante, promovendo a função social da propriedade.
Usucapião Especial Urbana
Possui disposição expressa no artigo 1.240 do CC, no artigo 183 da CF e no artigo 9º da Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade).
Requisitos:
a) Prazo: 5 anos;
b) Posse: contínua, pacífica e com “animus domini”;
c) O imóvel deve ser urbano: situado em zona urbana (critério de localização dado pela lei municipal, que trará o que considera como zona urbana);
d) O imóvel tem que ter área máxima de 250 m² de terreno e não de área construída. Pode-se construir um sobrado de 400m², desde que em um terreno de até 250m². Além disso, posso também usucapir um apartamento de 250m², sendo esse limite de área total (área útil + fração ideal do terreno com a fração comum do apartamento). Importante apontar que tal metragem deve ser obedecida durante todo o período aquisitivo, não sendo possível usucapir só parte do terreno (Ficava em uma área de 1.000m², mas cerquei 250m² para pedir a usucapião – não pode!).
e) Fins de moradia própria ou da família;
f) Não pode ser proprietário de outro imóvel durante o período aquisitivo: Pode-se comprar outro imóvel depois, sem problemas.
g) Somente pode ser requerida uma única vez: mesmo vendendo o imóvel. A lei possui o condão de dar uma oportunidade para quem não tem onde morar.
Usucapião Especial Rural
Requisitos:
a) Prazo: 5 anos;
b) Posse contínua, pacífica e com “animus domini”;
c) O Imóvel deve ser situado em zona rural: Novamente, a localização é o critério. Importante apontar que não cabe usucapião de imóvel urbano para fins rurais. Ex: plantar alface na Marginal Tietê.
d) Limite máximo de área de superfície = 50 hectares: Não pode ser ultrapassada tal metragem durante todo o período aquisitivo, não podendo também separar parte do terreno e usucapir.
e) Fins de moradia: O possuidor deve morar no imóvel.
f) Tornar a área produtiva com o seu trabalho: Deve-se realizar a exploração direta do imóvel rural.
g) Esse imóvel deve ser o único durante todo o período aquisitivo: Não pode ser dono de outro imóvel, mas pode ser depois do período aquisitivo.
h) Posso pedir tal modalidade mais de uma vez na vida: pode-se vender o imóvel que se adquiriu pela usucapião e depois ocupar outra área para usucapir novamente, se a torná-la produtiva, pois isso fomenta a ocupação produtiva da terra, o que socialmente desejado).
Usucapião coletiva
É disposto nos artigos 10 a 14 da Lei nº 4.504/64 – Estatuto da Terra e tem dupla finalidade: Regularizar a situação fundiária, em que o possuidor passa a ser o proprietário e Reurbanizar/recuperar área degradada (fim urbanístico).
Requisitos:
a) Prazo: 5 anos;
b) Posse contínua, pacífica e com “animus domini”;
c) Só cabe em imóvel urbano: O critério de localização é a lei municipal que determina;
d) O imóvel deve ter mais do que 250 m²: Assim, a lei torna a área degradada como um bem coletivo, somente fazendo sentido se coletivamente considerado o imóvel, desprezando-se as ocupações individuais. Ex: comunidades.
e) Fins de moradia para a população de baixa renda: É a parcela da populaçãoque somente consegue garantir o seu direito fundamental à moradia a título gratuito, não dispondo de renda para comprar propriedade a título oneroso;
f) Não pode ser proprietário de outro imóvel durante o período aquisitivo;
g) Só cabe tal modalidade de usucapião onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor: Assim, não sendo possível descrever individualmente cada uma das posses, caberá tal usucapião;
h) Pode ser requerido mais de uma vez: Mesmo que se tenha alienado o imóvel usucapido, se pode usucapir outro imóvel;
Usucapião Especial Urbana Residencial Familiar/ Usucapião por Abandono de Lar Conjugal (Usucapião Conjugal)
É a modalidade expressa no artigo 1.240-A do Código Civil.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex- cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. §1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Requisitos:
a) Prazo: 2 anos;
b) Imóvel urbano de até 250 m²;
c) Propriedade dividida com ex – cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
d) Fins de moradia sua e de sua família;
e) Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
f) Essa modalidade de usucapião é reconhecida apenas uma vez.
Em resumo
Em resumo, entender o que é a usucapião, bem como quais as suas modalidades e as qualidades da posse para que a usucapião possa ser pleiteada te auxiliará a compreender essa parte importante do Direito Civil!
Tendo domínio dessa matéria, entendendo que a usucapião é modalidade de aquisição originária da propriedade, bem como compreendendo as modalidades de usucapião e principalmente os requisitos para o reconhecimento de cada uma dessas modalidades te auxiliará no acerto de inúmeras questões na prova da OAB relacionadas a essa matéria!
Espero que essas dicas te auxiliem para o bom entendimento das noções gerais relacionadas à usucapião!
Um grande abraço e uma boa prova,
Profa. Verônica Tagliari
Quer ser aprovado ou aprovada no Exame OAB?
Temos as melhores opções AQUI!
Conteúdos exclusivos e atualizações em tempo real?
Siga nossas redes e esteja sempre um passo à frente!
